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明年房产信托还能买否去化率是最重要指标较好

时间:2020-11-20   浏览:0次

中国基金报 方丽

一边是市场担忧风险持续走强的“寒风”,一边是10%左右收益的“火热”诱惑,2015年产品的主角之一——房地产信托到底该不该投、该如何投?每位高净值客户都很纠结。

中国基金报咨询多位信托分析师了解到,2015年房地产信托需要把握5个关键方向:投资前看看去化率、收益率或走低、选产品走高大上之路、风控要务实、创新品不可盲目追。

2015谨慎些投

重点看去化率指标

2015年房地产信托还能投资吗?多位分析师给出的答案是谨慎投资。“今年房地产信托发行有些减少,主要是房地产去化率出现问题。上周五宣布降息,加上下半年政策面刺激,明年投资房地产信托重点看去化率是否好转。”上海一位第三方分析师的观点具有代表性。

上述人士还表示,2015年信托公司应该会继续围绕着房地产信托做文章,从市场情绪上看,政策面放宽让改善性需求得到释放,可能会有一些拉动作用,2015最好谨慎投资,关键是看项目。

启元财富投资分析总监汪鹏则坦言,该公司今年以来已经不建议客户投资房地产信托,2015年也是一样。“主要是因为楼盘销售量下滑比较厉害,这个数据比价格更为重要。不过,上周五宣布降低贷款利率,具有一定的刺激作用,因此还需要观察。”

海银财富分析师认为,房地产正处于去泡沫化阶段,而不是萧条期。首先,中国的城镇化进程还有很长的路要走,目前属中期调整;其次,人口红利的释放只是增速放缓而非停滞不前。2015年投资者仍然可以继续投资地产信托,只是在选择上要保持谨慎理性,避开高风险项目,避免趋利的投资心态。“如果要投资房地产信托,最需要关心三点,第一,是去化率,这是资金回笼的关键;第二,是融资方的品牌、资金实力及财务状况;第三,发行产品的信托公司的主动管理能力及风险化解能力。”

“虽然房地产行业已经不再是快速增长的行业,但是基于其特质,如土地价格的透明、市场的需求仍旧存在、抵押物质押确权清晰等,所以还是值得去作为一个投资品类去考虑配置的。当然现阶段配置房地产类的信托产品,需要更加谨慎。” 上海凯石财富投资理财中心总经理郭靓如此表示。

格上理财研究中心研究员曹庆展也认为,近半年来,房地产行业整体下行,但是我国城镇化率依然有待提高,在各个城市庞大的刚需人群支撑下,房地产难以发生系统性风险,因此房地产信托还有其投资价值。但是投资者应该综合交易对手、项目区位、项目进度、还款来源、风控措施等来精挑细选。

收益率高于平均

后续分化或加大

数据显示,截至11月21日,今年以来发行的房地产领域信托产品平均收益达到9.7%,而全部产品平均收益率不过8.98%,两者相差超1个百分点。未来这一情况还会延续么?业内人士认为,房地产信托收益率整体或现下滑趋势,未来可能呈现两极分化——优质产品收益率走低,但也会存在超出10%收益的产品。

“房地产信托的整体收益率在一个相对较高的水准,是因为行业利润较高以及行业资金杠杆化。未来几年发行的房地产资产管理计划或将呈现两极化回归正统发展的趋势。资信好的大型房地产企业将会更加容易找到资金,因此这些企业作为融资主体发行的产品整体收益率将会有所下降。而一些小型的或是资金压力较大的房地产企业,只能用更高的融资价格募集资金。”郭靓表示。

汪鹏也是如此观点。他表示,目前债券市场逐步向大型优秀的开放商开放,通过这一渠道融资成本要低于信托渠道,因此未来大型开放商和信托合作可能会减少。但一些困难开放商可能会用10%以上收益率去吸引资金。

也有多位人士认为房地产信托收益率会开始走下坡路。曹庆展就直言,房地产收益较高主因行业整体利润率水平较高,未来随着行业利润率的逐步降低以及市场无风险利率的下行预期,收益水平或有下降趋势。

海银财富分析师也表示,中国无风险收益率水平在全球处在高位,基准利率水平亦如此。未来非标资产整体收益率下降是必然趋势。而且,2013年房地产行业ROE整体均值水平在14.61%,2014年三季度ROE市场均值是6.85%,2013年是8.29%,较去年同比下降了17.4%。整个房地产行业的收益率普遍下降,过去市场上一些融资成本特别高的项目将难以为继,投资者的债类收益率在10%至11%以上的信托项目会逐渐减少。

避开风险产品

留意三大“雷区”

据中国基金报统计,2012年以来公开报道曝光的信托兑付风险事件中,超过六成涉及房地产信托相关产品。出事的房地产信托的原因总是多种多样的,其中不少存在民间借贷太多、抵押质押物估值虚高、资金被挪用等情况,投资者一定要避开这些“雷区”。

首先看民间借贷。数据显示,四成左右出事的房地产信托产品涉及了民间借贷。“房地产是资金推动型行业,其实很多地产公司融资很难了解,即使信托公司也很难做充分的尽职调查。”汪鹏表示,因此最好选择上市房地产公司,即使选择二线也要找龙头公司。

海银财富分析师也表示,过去几年房地产市场飞速发展,不少开发商为了抢占市场疯狂拿地,产生很高的资产负债率,杠杆率不断增加,而目前房地产行业整体的去化速度放缓,不少购房者持有观望态度,外加金融机构对房企的资金供给大幅减少,使得地产商资金无法迅速回笼,从而导致部分的地产投资产品延期或无法兑付的情况。未来在整体宏观经济下行过程中,强周期的资产类别都也将进入价格下行通道,尤其在房地产领域。投资者在选择房地产信托时,需要重点考虑开发商排名、规模、项目整体区位好坏。

第二也是容易被投资者忽略的是抵押率。出现兑付风险的房地产产品不少都存在抵押、质押物的估值虚高情况。

上海一位分析师表示,投资者最好不要被低抵押率所迷惑。“即使是50%以下,也要看看分母是什么?价格是什么机构评估的,有没有水分?有些项目的抵押率看起来达到80%,但这是以拿地价格作为分母计算,这一水平也不算高。”汪鹏就建议投资者,最好不要仅依靠信托合同里的描述,而是要自行再简单评估一下。

挪用资金也是房地产信托出事的一个原因。“有些开发商还要其他业务或者其他楼盘,可能会拆东墙补西墙,最好是选择大品牌信托发行产品,这样风控更好,踩雷的可能性小一些,要警惕风格激进的小信托公司。”上述上海分析师表示。

选产品

宜走高大上路线

谨慎投资房地产信托,选择起来自然要格外严格,最好走“高大上路线”——找大型房地产企业、大型信托公司、风控良好的产品。

曹庆展就表示,投资房地产信托,首先应该尽量规避那些城市人口净流出、房产库存高企、供过于求的城市。融资方层面则应首选资质良好、品牌效应好、有成功项目经验的大型房企,此外也要重点关注企业自身资本实力、运营情况、资产质量等方面。从风控措施来看,首先考察项目基本的担保方式:是否有足额的土地、在建工程或房产抵押,抵押率尽量低于50%且越低越好;是否有项目公司股权转让或质押;是否有第三方担保等。其次,结构化设计、销售资金监管、提前资金归集等措施都是很好地辅助风控手段。

“投资房地产信托关键看三因素,第一是融资方的实力,融资方也同时是还款方。资产能力及对于资金的调配管理决定了是否能够兑付投资人本息,也即决定了信托项目本身的安全属性。第二是还款来源的充沛性,除了单一的房地产销售回款作为还款来源以外,融资方是否还有其他的还款来源。第三是抵押物的充足率,如果融资规模是2个亿,但实际抵押物在处置时的价格只有1.8个亿,那么大部分的情况下,投资人将会面临损失部分本金的风险。目前市场上大部分的房地产信托抵押率在市场价格的折之间,具体抵押率还要看抵押物所处的地理位置等综合因素。”郭靓则表示。

风险控制角度,海银财富分析师表示要关注五个方面,第一,受托人对于项目公司的管控能力,包括对于重大决策,销售回款的监管, 财物章的管控等.。第二,在项目出现问题时候,对于融资方的惩罚措施,包括罚视频为工作人员拍摄息,提前终止,折价出售项目及降价销售等。第三,在项目立项前做好全面的尽调,包括对融资方总体债务,实际控制人的债务情况(包括民间借贷)等。第四,结合当地政府的一个未来地产政策的导向,对当地市场的未来趋势进行预估。第五,项目公司的股权质押和地块的抵押必须做完善,尤其在项目的评估上,估值不能偏离市场公允价值。

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